Anfang dieses Jahres hat das Statistische Bundesamt das Basisjahr des Verbraucherpreisindexes auf das Jahr 2020 angepasst und aktualisiert. Was es damit auf sich hat und wie die Änderung Sie betrifft, soll dieser Beitrag aufzeigen:
Der Verbraucherpreisindex ist die monatliche Darstellung der durchschnittlichen Preisentwicklung von Waren und Dienstleistungen, die konsumrelevant für private deutsche Haushalte sind. Somit ist dieser monatlich ermittelte Index der wohl zuverlässigste Gradmesser für die Entwicklung der Geldwertstabilität.
Darüber hinaus ist er häufig vereinbarte Grundlage für Mietpreisanpassungen im Rahmen sog. Wertsicherungsklauseln vieler Gewerberaummietverträge in Deutschland. Der Verbraucherpreisindex wird regelmäßig, zumeist alle fünf Jahre, einer Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Am 22. Februar 2023, nach Veröffentlichung der Ergebnisse für den Berichtsmonat Januar 2023, erfolgte die Umstellung des Basisjahres von 2015 auf das neue Basisjahr 2020.
Durch diese Umstellung wurden vor allem relevante Änderungen der Teuerungsraten der Jahre 2020 bis 2022 berücksichtigt. Für Zeiträume vor Januar 2020 wurden die Teuerungsraten nur auf das neue Basisjahr umgerechnet, hier ergeben sich daher nur rundungsbedingte Änderungen in engen Grenzen. Für bereits in der Vergangenheit vorgenommene Änderungen hat die Umstellung keine Auswirkungen.
Häufig stellt sich Vermietern von Gewerberaum jetzt aber die Frage, wie sie künftig etwaige Mietsteigerungen korrekt berechnen sollen. Es besteht häufig Unklarheit, ob die im Mietvertrag mit einem alten Basisjahr vereinbarte Veränderung des Verbraucherpreisindexes schon erreicht ist und eine Mietanpassung erfolgen kann.
Hier ist zunächst zu prüfen, welche Art von Wertsicherungsklausel im eigenen Gewerberaummietvertrag vereinbart wurde. Früher häufig verwendet wurde die Festlegung eines Punktwertes, der im Verhältnis zum vereinbarten Basisjahr zu sehen ist. Das sind die sog. „Punkteregelungen“, welche nach Umstellung des Basisjahres regelmäßig Probleme bereiten und überaus konfliktträchtig sind.
Daneben gibt es noch die sog. „Prozentregelungen“, welche eine Berechnung unabhängig vom Basisjahr ermöglichen und damit deutlich einfacher in der Anwendung sind.
Das Statistische Bundesamt empfiehlt deshalb seit Jahren, bestehende Punkteregelungen nach Möglichkeit auf Prozentregelungen oder Terminregelungen anzupassen. Hierdurch werden die Prüfung der Regelung und die vorzunehmende Berechnung für Vermieter stark vereinfacht.
Da die Berechnung der Teuerungsraten bei Punktereglungen nicht nur zeitaufwendiger, sondern auch komplizierter ist, hat sich ein ganz neuer Markt an Anbietern entwickelt, welche diese Berechnung gegen teils hohes Entgelt anbieten. Einen bestehenden Mietvertrag von einer Punkteregelung in eine Prozent- oder Terminregelung umzustellen, ist daher nicht nur gemessen am Aufwand, sondern auch finanziell lohnenswert.
Liegt eine Punktregelung vor und ist ein anderes Basisjahr im Vertrag vereinbart, so sind mehrere Rechenschritte nötig, um herauszufinden, ob eine Anpassung schon vorgenommen werden kann. Zunächst müssen die Indexstände des aktuellen Basisjahres auf das ursprünglich vereinbarte Basisjahr umgerechnet werden, danach kann die Veränderung in Punkten geprüft werden, um schließlich die Berechnung der Prozentzahl, um die der Geldbetrag anzupassen ist, vorzunehmen.
Bei der Prozentregelung ist die Umrechnung des Indexes auf ein früheres Basisjahr nicht erforderlich, es kann hier immer mit den aktuellen Indexständen gerechnet werden, da die Prozentregelung vom Basisjahr des Index unabhängig ist. Die Prüfung der Möglichkeit einer Anpassung findet in einem einfachen Schritt statt: Der Indexstand, ab dem angepasst werden kann, ergibt sich aus der Multiplikation des Indexstands des Bezugsmonats mit 1,05 (für eine beispielsweise vereinbarte Veränderung von 5%).
Für diese Berechnung stellt das statistische Bundesamt zudem einen Wertsicherungsrechner unter destatis.de/wsk zur Verfügung, in dem mittels weniger Klicks die Berechnung einfach selbst vorgenommen werden kann. Wer sich unsicher ist oder den Rechner nicht selbst nutzen will, kann die dort angebotene Berechnung für 30,- € auch vom statistischen Bundesamt vornehmen lassen.
Für Punktregelungen können in beiden Fällen nur Berechnungen bis Dezember 2002 als Startmonat vorgenommen werden, spätere frühere Zeiträume werden nicht mehr unterstützt.
Um die hier aufgezeigten deutlichen Nachteile der Punkteregelung zu vermeiden, empfiehlt sich daher, bei neuen Gewerbemietverträgen auf eine rechtssichere Prozentregelung bei der Wertsicherungsklausel zu achten bzw. alte Klauseln entsprechend anzupassen! Bei Letzterem ist insbesondere darauf zu achten, die grundsätzlich nötige Schriftform zur Wahrung der Formwirksamkeit und die allgemein für Wertsicherungsklauseln geltenden Voraussetzungen einzuhalten.
Für Nutzer von Wertsicherungsklauseln, deren Verträge noch auf zwischenzeitlich weggefallene Indizes Bezug nehmen (z.B. für spezielle Haushaltstypen, „früheres Bundesgebiet“, „neue Länder und Berlin-Ost“), ist eine Anpassung der Wertsicherungsklausel bzw. ein rechnerischer Umstieg von diesen Preisindizes auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland ohnehin zwingend notwendig.
Sprechen Sie unser Gewerbemietrechtsteam gerne an, wenn Sie im Zusammenhang mit Ihrer Wertsicherungsklausel Unterstützung benötigen!