Verpflichtet sich ein gewerblicher Mieter vertraglich, das Mietobjekt als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung umzugestalten, stellt sich immer wieder die Frage, was passiert, wenn der Mieter dieser Pflicht bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nachkommt. Insbesondere stellt sich dann regelmäßig die Frage, wann der Erfüllungsanspruch bzw. der sich aus der Nicht- bzw. nicht vollständigen Erfüllung der Umbauverpflichtung ergebende Schadenersatzanspruch des Vermieters verjährt.
Um diese Frage beantworten zu können, muss zunächst geprüft werden, ob in dem jeweils zugrundeliegenden Fall die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet oder aber ob die in § 548 BGB geregelte Verjährungsfrist den § 195 BGB als speziellere Vorschrift verdrängt. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt grundsätzlich mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, wohingegen Ansprüche unter Anwendung des § 548 BGB, welcher Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache regelt, innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren.
Die Frage nach der Anwendbarkeit der vorgenannten Verjährungsvorschriften ist insbesondere vor dem Hintergrund entscheidend, da eine vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung eine Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung darstellt und bei einer fehlenden abweichenden Vereinbarung der Parteien sofort gem. § 271 Abs. 1 BGB zu erfüllen ist. Das heißt, der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der vertraglich vereinbarten Umbaupflicht entsteht mit Beginn des Mietverhältnisses und würde bei Anwendung der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB ggf. noch im laufenden Mietverhältnis, mithin nach drei Jahren, verjähren. Dies würde dazu führen, dass der Vermieter grundsätzlich verpflichtet wäre, die Einhaltung der Umbauverpflichtung innerhalb der ersten drei Jahre des Mietverhältnisses zu überprüfen und diese ggf. rechtzeitig gerichtlich durchzusetzen.
Da der Vermieter einen Verstoß gegen die vereinbarte Umbauverpflichtung in der Praxis jedoch meist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und Herausgabe der Mietflächen feststellt, wären seine Ansprüche bei Anwendung der regelmäßigen Verjährungsfrist zum Zeitpunkt der Feststellung bereits verjährt.
Anders hingegen, wenn die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen dahingehend ausgelegt werden können, dass die Verpflichtung des Mieters zur Umgestaltung der Mietsache den vereinbarten Zustand der Mietflächen bei dessen Rückgabe darstellt. Sollte dies der Fall sein, stellt die Nichterfüllung oder nicht vollständige Erfüllung der Umbauverpflichtung durch den Mieter eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB dar und die Ansprüche des Vermieters verjähren frühestens sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 31.03.2021 zum Aktenzeichen XII ZR 42/20 klargestellt. Hierzu führte dieser aus, dass die Vorschrift des § 548 BGB weit auszulegen sei und sich auch auf Ansprüche bezieht, die dem Vermieter daraus erwachsen, dass der Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten abweicht. Für die Anwendbarkeit der Vorschrift sei es nicht notwendig, dass die Mietsache in einem schlechteren Zustand zurückgeben wird, als sie sich bei Übergabe an den Mieter befunden hat. Sofern die Mietvertragsparteien vereinbart haben, dass das Mietobjekt eine Wertverbesserung durch Umbauarbeiten erhalten soll, die nicht nur dem speziellen Mietzweck dienlich sind, sondern allgemein wertsteigernd wirken und liegt diese Wertverbesserung zum Zeitpunkt der Rückgabe nicht vor, so hat diese Nichterfüllung eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne des § 548 BGB zur Folge.
Insofern ist stets zu prüfen, ob sich eine vom Mieter übernommenen Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache auf den Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe bezieht oder eben nicht.
Gerne steht Ihnen in diesem Zusammenhang unser gewerbliches Mietrechtsteam sowohl für eine – wie so häufig konfliktvermeidende – individuelle Beratung schon bei der Vertragsgestaltung als auch bei einer später erforderlich werdenden Verjährungsprüfung unterstützend zur Seite!